Le prêt relais

Vous êtes propriétaire et vous souhaitez déménager mais n’avez toujours pas vendu votre bien?

Le prêt relais vous permet d’acquérir un nouveau bien sans avoir vendu le précédent. Ce prêt relais sera remboursé en tout ou partie grâce à la vente de votre bien.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Lorsque vous avez trouvé un bien immobilier, mais que vous n’avez pas encore vendu votre résidence actuelle, il existe un prêt pour cette situation, le prêt relais.

Ce prêt a des spécificités, des avantages et des limites.

Dans la plupart des cas, ce crédit sera moins contraignant et plus économique que la location temporaire d’un logement, ainsi que le coût de deux déménagements.

Pour ce prêt, la banque avance les fonds du nouveau bien en attendant la vente de votre ancien logement.

Dans l’intervalle, vous ne payez que le montant de l’assurance et éventuellement des intérêts du crédit.

Lorsque la vente de votre bien est effective, vous remboursez alors l’emprunt.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais constitue un emprunt à court terme.

Sa durée de remboursement peut être d’une année, ou deux années au maximum.

L’organisme bancaire accorde un montant qui correspond à un pourcentage (compris entre 60% et 80%) de la valeur du bien immobilier détenu.

Le montant du crédit peut être associé à un emprunt immobilier à long terme, si le montant du prêt relais n’est pas suffisant à l’acquisition du nouveau bien, permettant ainsi à l’emprunteur d’acheter son nouveau logement sans avoir vendu son bien immobilier actuel.

Le prêt relais étant un crédit à remboursement différé, tant que la vente de l’ancien logement n’est pas effective, l’emprunteur ne rembourse mensuellement que les intérêts, et éventuellement l’assurance, du prêt relais.

Quand la vente du bien immobilier est effectuée, l’emprunteur doit alors rembourser la totalité du prêt relais, et il devra donc rembourser uniquement les mensualités du prêt immo à long terme, s’il a opté pour cette solution.

Quelles sont les conditions à l’obtention d’un prêt relais ?

Pour bénéficier d’un prêt relais, l’emprunteur doit répondre à certaines conditions exigées par l’organisme de crédit.

Les conditions sont les mêmes que pour un prêt immobilier classique.
L’établissement bancaire va ainsi se baser sur la situation personnelle et professionnelle de l’emprunteur. Les revenus et les charges du foyer seront pris en compte.

Le montant du remboursement mensuel du prêt relais sera intégré dans les charges du foyer, afin de calculer le taux d’endettement et le montant du reste à vivre de la famille.

Quels sont les types de prêts relais ?

Il existe deux types de prêts relais :

Le prêt relais sec :

Il concerne les situations où le prix d’achat du nouveau bien immobilier est inférieur au prix de l’ancien logement. Dans ce cas, le prêt octroyé couvre le montant total de l’acquisition du nouveau logement.

Avec un prêt relais sec, il n’est donc pas nécessaire d’obtenir un crédit immobilier complémentaire.

Le prêt relais associé :

Il est aussi appelé prêt relais jumelé, prêt couplé, ou encore prêt relais adossé. Ce prêt relais concerne les situations où le prix d’achat du nouveau bien est supérieur à la valeur de l’ancien logement.

Il est donc nécessaire de souscrire un nouveau crédit immobilier pour compléter l’opération de financement.

Ce type de prêt est davantage répandu que le prêt relais sec.

Comment est calculé le montant ?

Le montant du prêt relais correspond à un pourcentage de la valeur du bien immobilier détenu. Il varie entre 60% et 80% de la valeur de celui-ci. Le pourcentage est susceptible d’être défini en fonction du déroulement de la vente du bien.

En effet, si un compromis de vente a déjà été signé, l’organisme bancaire sera plus à même d’accorder un montant de crédit plus important.

Il est important de comprendre que s’il y a encore un crédit en cours sur le bien à vendre, ce montant sera déduit du prêt relais.

Par exemple, s’il reste 100 000 euros à payer sur le crédit du bien actuel, sur un bien estimé à 200 000 euros, le prêt relais ne portera que sur 40 000 euros. (70% de 200 000 euros = 140 000 euros, auxquels on déduit les 100 000 euros dus).

Quel est le taux d’intérêt et la durée d’un prêt relais ?

Le taux est, comme pour un crédit immobilier classique, dépendant de l’établissement prêteur, ainsi que des taux directeurs du moment.

Généralement, le taux du prêt relais est souvent relevé de 0.10% à 0.30% par rapport au barème appliqué pour les prêts immobiliers classiques.

La durée de remboursement d’un prêt relais varie de 12 à 24 mois. Pendant cette période, il est nécessaire que la vente du bien immobilier soit conclue. Il est donc important de veiller à bien faire estimer le bien immobilier, au juste prix, par un professionnel de l’immobilier, afin de réussir la vente pendant cette période.

À l'issue des 24 mois, le prêt relais doit être remboursé.

Comment rembourse-t-on les mensualités d'un prêt relais ?

Le remboursement d’un prêt relais se compose, comme pour un crédit immo classique, d’une part de capital et d’une part d’intérêts auxquelles s'ajoute l’assurance du crédit.

Pour le remboursement d’un prêt relais, deux options sont envisageables.
Il est en effet possible de rembourser le capital et les intérêts en une unique fois lors de la vente du bien immobilier, et de ne payer mensuellement que l’assurance du crédit. Cette option s’appelle la franchise totale.

Il est aussi possible de rembourser les intérêts du prêt relais, en plus de la prime d’assurance, mensuellement. Dans ce cas on parle de franchise partielle. Le capital sera lui remboursé lorsque le prêt relais sera terminé.

Pour ces deux options, la vente du bien immobilier servira à rembourser la totalité de l’emprunt du prêt relais.

Le remboursement par anticipation a-t-il un coût ?

Le prêt relais a un avantage, il peut se rembourser par anticipation sans pénalité, dès que les fonds de la vente sont perçus.

Vous serez aussi dispensés de caution ou d’hypothèque sur le crédit relais.

Néanmoins la banque pourra être en mesure de demander une promesse d’affectation hypothécaire sur le bien à vendre, ce qui lui permettra d’obtenir une garantie hypothécaire sur le bien dans le cas de dépassement du délai.

Quels sont les avantages et inconvénients du prêt relais ?

Le prêt relais présente l’avantage de fluidifier une transaction immobilière.

Il permet de saisir une opportunité d’achat d’un bien immobilier rapidement, tout en laissant le temps pour l’emprunteur de revendre son bien, dans de bonnes conditions financières.

C’est la solution idéale pour un achat coup de cœur, qui oblige à disposer des fonds nécessaires très rapidement.

Ce type de prêt permet de ne pas cumuler 2 crédits à rembourser en même temps, et propose un remboursement anticipé sans pénalité.

Autre avantage certain, le prêt relais permet à l’emprunteur de s’installer directement dans son nouveau logement, sans passer par une phase de location immobilière intermédiaire, ce qui a pour effet d’éviter plusieurs déménagements, souvent coûteux en temps, en énergie, et financièrement.

Malgré ses avantages, le prêt relais reste un crédit qui demande une gestion particulière.

En effet, le temps de la vente du bien immobilier étant un paramètre inconnu non maîtrisé, il est important de prendre en compte la dynamique du marché immobilier de son secteur avant d’opter pour un prêt relais.
Autre inconvénient, les taux des prêts relais sont généralement plus élevés que pour les crédits immobiliers classiques.

Le coût d’un prêt relais est donc plus élevé. Enfin, il faut prendre en compte que même si le bien immobilier n’est pas vendu, le prêt relais doit être remboursé.

Transformer un prêt relais en prêt classique : est-ce possible?

Un prêt relais ne doit généralement pas être transformé en prêt immobilier classique. Cependant, si la vente du bien immobilier ne peut se faire pendant la durée du prêt relais, après avoir appliqué les mesures nécessaires (comme l’allongement de la durée du prêt relais, ou encore la baisse du prix de vente du bien immobilier), dans ce cas l’établissement bancaire pourra proposer de transformer le crédit relais en crédit immobilier classique.

Cette solution a cependant ses limites. Il faudra dans ce cas que l’emprunteur soit capable de supporter financièrement deux emprunts immobiliers.
Il est alors conseillé de mettre le bien immobilier, objet du prêt relais, en location afin de compenser le coût de cette opération.